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La Gaceta de los Negocios

Sonia Velasco y Cristian Oliver Lucas, socio de Cuatrecasas y economista y abogado de Cuatrecasas

Inversiones inmobiliarias en China

Según cifras publicadas por el Banco Mundial, se prevé que en el año 2020, China sea la primera potencia económica mundial, con un PIB superior al de los EEUU. Actualmente, China es la séptima potencia mundial. En cuanto al mercado inmobiliario, se calcula que la construcción en áreas urbanas supon-drá el 4% del PIB en los próximos años.
En relación al régimen jurídico aplicable a la propiedad inmobiliaria, el principio general es que el único propietario y titular del suelo es el Estado. El Estado a su vez es quien concede el derecho de uso del suelo por tiempo limitado. La duración del derecho de uso es: 70 años para uso residencial; 50 años para uso industrial, educativo, científico, cultural y sanitario; y 40 años para uso comercial, turístico y de ocio.
Tanto residentes como no residentes pueden ser titulares del derecho de uso de una propiedad inmobiliaria. Por el contrario, la actividad de construcción y promoción inmobiliaria únicamente podrá llevarse a cabo por residentes en China o por no residentes conjuntamente con socio chino. La actividad de alquiler no está restringida a residentes, de tal manera que los no residentes pueden realizar también esta actividad.
Destacan dos alternativas para estructuras de inversión inmobiliaria en China, cuyas implicaciones fiscales en China y España son objeto de análisis.
Inversión directa
La inversión consistente en la adquisición de inmuebles situados en China por parte de una sociedad española es sin duda la forma más eficiente fiscalmente de inversión en China siempre y cuando no constituya un establecimiento permanente en ese país.
En este sentido, las rentas inmobiliarias que la sociedad española obtenga en concepto de arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los bienes inmuebles situados en China están sujetas, a nivel de imposición directa, a: Impuesto sobre Negocio (5% sobre las rentas) e Impuesto sobre la Renta de Empresas Extranjeras (10% sobre la renta neta y previa deducción del Impuesto sobre Negocio). Y como imposición indirecta a: Impuesto sobre la Propiedad Urbana, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados e Impuesto Documental.
Las ganancias de capital que la sociedad española obtenga de la enajenación de los bienes inmuebles situados en China están sujetas en China, a nivel de imposición directa, a: Impuesto sobre Negocio (5% sobre la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición, incluidos gastos y mejoras realizadas en la propiedad), Impuesto sobre la Renta de Empresas Extranjeras (10% sobre la ganancia patrimonial previa deducción del Impuesto sobre Negocio) e Impuesto sobre la Revalorización de la Tierra. En cuanto a la imposición indirecta, resultan aplicables: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados e Impuesto Documental.
Si la inversión es realizada directamente por una persona física no residente, las rentas inmobiliarias netas y las ganancias de capital obtenidas por ésta quedarán sujetas en China, en concepto de Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas a una retención del 20% en ambos casos, sin perjuicio de ulterior regularización conforme al régimen fiscal aplicable a los contribuyentes chinos que son persona física, con tipos progresivos que oscilan entre 5% - 35% para este tipo de rentas. Asimismo, el Impuesto sobre Negocio será también aplicable al 5% en este caso y no será deducible, y la imposición indirecta será la misma que la descrita para el caso de inversor persona jurídica.
En cuanto a la tributación en España para el supuesto de inversores españoles, el tratamiento fiscal será común a persona física y persona jurídica, por cuanto, conforme al artículo 24 del Convenio para Evitar la Doble Imposición firmado entre España y China en materia de Impuestos sobre la Renta y el Patrimonio en fecha 22 de noviembre de 1990, las rentas inmobiliarias y ganancias de capital, entre otras, estarán exentas en España, no siendo relevante en este caso si la actividad desarrollada en China es o no empresarial.
Inversión a través de una sociedad china
Por otro lado, si la inversión se realiza a través de una filial o sociedad china enteramente participada por el inversor español (Wholly Foreign-Owned Enterprise) que adquiera los inmuebles, cabrá distinguir tributación a dos niveles distintos: de la sociedad china y del inversor extranjero. Como veremos más adelante, la inversión en China a través de una sociedad en este país tendría un coste fiscal mayor, aunque a nivel operativo, como la obtención de financiación, en muchos casos será una opción recomendable o hasta necesaria.
Las rentas inmobiliarias percibidas por la sociedad china están sujetas en China, a nivel de imposición directa, a: Impuesto sobre Negocio (5% no deducible) e Impuesto sobre la Renta de Empresas con Inversión Extranjera (30% estatal y 3% local, aunque es práctica habitual obtener exención de las Autoridades Locales). La imposición indirecta será la misma que la descrita para las rentas inmobiliarias en caso de inversión directa.
Las ganancias de capital percibidas por la sociedad china están sujetas en China, a nivel de imposición directa, a: Impuesto sobre Negocio (5% no deducible), Impuesto sobre la Renta de Empresas con Inversión Extranjera (ya descrito) e Impuesto sobre la Revaluación de la Tierra. La imposición indirecta será la misma que la descrita para las ganancias de capital en caso de inversión directa.
Respecto a las rentas que obtenga el inversor español de la sociedad china, actualmente, los dividendos distribuidos por sociedades chinas a sus socios, están exentos de retención en China. En caso de una eventual modificación de la normativa interna china y si se tratare de un inversor español, conforme al Convenio, la retención no podría exceder el 10%. Por otra parte, las ganancias de capital derivadas de la venta de las acciones estarán sujetas a una tributación del 10% en China.
En cuanto a la tributación en España, en caso de apreciarse la existencia de actividad empresarial en China, las rentas distribuidas en concepto de dividendo quedarán exentas de tributación en España, si se cumplen los restantes requisitos exigidos por la normativa española. De no ser así, no será de aplicación la exención, pero sí la deducción por los impuestos soportados en China por la sociedad china. En cuanto a las ganancias patrimoniales, éstas estarían, de acuerdo con lo dispuesto en el Convenio entre España y China exentas de tributación en España.
Como conclusión, cabe afirmar que la inversión directa en propiedad inmobiliaria en China soporta una tributación directa en general más reducida que la inversión a través de una sociedad china, por lo que en términos generales ésta parece la opción más adecuada desde el punto de vista fiscal. Desde el punto de vista jurídico, deberá valorarse si sería conveniente que la actividad en China se realizara a través de una sociedad de ese país, o si por la actividad realizada, pudiera entenderse que existe un establecimiento permanente en China que estaría sujeto al mismo régimen fiscal que una sociedad china.

Cuatrecasas, Gonçalves Pereira

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