Fiscalidad de inversiones inmobiliarias en países emergentes

El espectacular desarrollo de las promociones inmobiliarias en nuestro país durante los últimos años hace pensar que las tasas de crecimiento tienden a disminuir en un futuro más o menos inmediato. Por ello las principales sociedades promotoras españolas han extendido su área de actuación a terceros países. El mayor interés lo han despertado los países europeos de reciente incorporación a la U.E., como Polonia o Bulgaria, así como países sudamericanos, especialmente Brasil. Todos ellos tienen en común los bajos precios del suelo, las expectativas de una creciente demanda poseedora de poder adquisitivo suficiente como para soportar la inflación de precios, similar a la vivida en España en los últimos diez años.

La experiencia adquirida en la misión de asesorar a nuestros clientes en estas decisiones inversoras nos permite exponer algunos aspectos que nos parecen interesantes.

1- Brasil
Es un país en el que la seguridad en la transmisión de inmuebles es notable, aunque también lo son los trámites administrativos. La figura del "Cartoiro", equivalente a nuestro notario, registrador de la propiedad y oficina de liquidación de impuestos, es esencial. El "Cartoiro" no liberará el importe de la transacción a la parte vendedora, hasta asegurarse que se han atendido todas las deudas y se han pagado todos los impuestos. Por otro lado la necesidad de que cualquier transferencia económica procedente del exterior tenga que ser intervenida por el Banco Central de Brasil, responde al objetivo de evitar el blanqueo de capitales.
En cuanto a la fiscalidad de operaciones inmobiliarias realizadas en Brasil por una persona o entidad residente en España (por tanto no residente en Brasil), cabe señalar que las plusvalías obtenidas tributaran en Brasil al tipo del 15% (según el Convenio España-Brasil tributarán en el país donde se halle el inmueble). En este caso el residente español integrará en su declaración por el IRPF o por el Impuesto sobre Sociedades, la plusvalía obtenida y deducirá el impuesto satisfecho en Brasil (ya que éste es menor que el que correspondería en España).
Si la operación inmobiliaria la realiza una sociedad brasileña filial de una española, la tributación será la propia de una operación interna hecha por un residente (tipo del Impuesto sobre Sociedades, 35%), pero los dividendos que se repartan no estarán sujetos a retención en la medida que los beneficios de la sociedad hayan tributado en Brasil.

La matriz española no someterá los dividendos percibidos a tributación en España, siempre que la participación en la filial supere el 5%, durante un período mínimo de un año, y la actividad desarrollada por ésta pueda considerarse como empresarial (ej. Promoción inmobiliaria) y no únicamente especulativa.

2- Bulgaria
Distinguimos tres supuestos de operaciones inmobiliarias que, por comunes, son las más interesantes:

a) Plusvalía obtenida por un residente en España (sociedad o persona física) no establecida en Bulgaria. Tributa en Bulgaria al 15%. En España deberá integrarse la renta obtenida en su declaración del Impuesto de Sociedades y deducir el impuesto búlgaro.

b) Plusvalía obtenida por la matriz española fruto de la venta de su filial en Bulgaria, la cual es propietaria de un inmueble allí situado, no estará sujeta a tributación en Bulgaria. Y siempre que la participación en el capital de la sociedad búlgara sea mayor del 5%, se haya mantenido durante un año, la actividad de la filial sea empresarial, y esté sujeta al Impuesto de Sociedades, no se producirá tributación alguna en España.

c) Plusvalía obtenida por la filial búlgara como consecuencia de la venta de un inmueble. La sociedad tributará en Bulgaria por el Impuesto de Sociedades al 15%. El dividendo que reparte a la matriz española no será objeto de retención si la participación de la matriz en la filial supera el 20% durante un período mínimo de un año (aplicación de la Directiva Comunitaria  matriz-filial). En España tampoco se producirá tributación adicional, ya que se aplicará a deducción para evitar la doble imposición internacional.

El IVA aplicable en Bulgaria tiene un fijo máximo del 20% siguiendo las normas de aplicación muy similares a las de los demás países de la CEE.

3- Polonia
En Polonia la situación fiscal respecto a un inversor o promotor español es bastante parecida al caso de Bulgaria.

Como diferencias más destacables cabe señalar que el tipo del Impuesto de Sociedades es del 19%. El IVA tiene un tipo del 22%, pero para determinados bienes existen tipos más reducidos del 7%, 3º% y 0%. También en este caso es aplicable la Directiva matriz-filial de la CEE, y la deducción para evitar la doble tributación internacional.

En conclusión, podemos afirmar que las respectivas legislaciones permiten encontrar soluciones fiscalmente aceptables para las inversiones inmobiliarias. Otra cuestión es que las tensiones inflacionistas que están sufriendo los inmuebles en estos países, permitan asegurar el mantenimiento de la demanda interior.
De hecho se está observando como las promociones hechas por extranjeros, cada vez más,  se dirigen a mercados extranjeros, lo cual evidencia la falta de capacidad adquisitiva del mercado interior.

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