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La Razón

Entrevista a Ramón Contijoch Pratdesaba, socio fundador del Bufet Contijoch

"Debe acogerse la figura del arbitraje con mucha cautela"

El abogado Ramón Contijoch nos habla de algunos aspectos de la actualidad jurídica, especialmente sobre una regulación, la del ámbito inmobiliario.

El amor a la profesión, el atávico y entrañable respeto por la Judicatura, y la fidelidad al cliente son algunos de los valores primordiales que distinguen la labor del Bufete Contijoch. El despacho, ubicado en la Avenida Diagonal de Barcelona, fue fundado a finales de 1959 por Ramón Contijoch Pratdesaba. Desde entonces, el titular del bufete ha intentado inculcar a todo su equipo los valores iniciales, además de aplicar los principios de equidad y justicia que ha pretendido se impusiera en sus relaciones con los clientes. Contijoch es más partidario de los despachos artesanales, con equipos de profesionales equilibrados pero plenamente compenetrados entre sí y los clientes, que la dispersión propia de los megadespachos. Bufet Contijoch está especializado en Derecho Civil –ante todo arrendamientos- Derecho Inmobiliario, además de Administrativo, Urbanístico, Matrimonial y Penal.

EN RÉGIMEN DE de Propiedad Horizontal y a raíz de la entrada en vigor de la nueva normativa catalana parece entrar en colisión con la Ley de P.H. española, en concreto, por lo que afecta al régimen de adopción de acuerdos y en especial en el aspecto de instalación de servicios (ascensor, calefacción, etc.), ¿cómo debe resolverse esta contradicción en Cataluña?
Tenemos que olvidarnos de la referencia del artículo 396 del Código Civil español, puesto que la normativa catalana tiene sus propias fuentes de obligada aplicación y con preferencia a las del derecho español, por lo que prevalece la normativa específica de Cataluña. En cuanto a los porcentajes para la adopción de acuerdos, no es exacta ni cierta la distinción, con carácter general, del artículo 25 entre los que requieren las 4/5 partes de personas y cuotas y las de mayoría simple por existir a lo largo de la ley, en determinadas decisiones que exigen la unanimidad o, por contra, la concurrencia de sólo las 3/5 partes (art. 59). La regla general en la nueva ley catalana, es la de la mayoría simple, con especial cuidado de las mayorías en 1ª o 2ª convocatoria.

 -¿Cuáles son las novedades que se han incorporado en la legislación catalana en materia de Propiedad Horizontal para la gestión y solución de los casos de morosidad?
Ninguna, más bien al contrario, ya que la nueva ley catalana carece de normas procesales, por no ser de competencia de la Comunidad Autónoma legislar sobre este particular, debiéndonos remitir a las normas generales y específicas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el perjuicio para la Comunidad y los Administradores de la cuestión de costas en el proceso monitorio (que es el idóneo para la reclamación de morosos en la Comunidad) al no ser de aplicación el art.21 de la Ley de P.H.española.

 -Estamos asistiendo al resurgimiento del realquiler. ¿Está contemplada esta figura en la ley? ¿Cómo ha evolucionado esta práctica a lo largo de los años?
En la actualidad, con el fenómeno de la emigración, se producen situaciones de explotación desordenada y abusiva de la vivienda. Ya pasó en los años 40 y 60, con la emigración interior que creó en las grandes capitales de España una bolsa de subarriendos, cesiones no consentidas y cobro de traspasos que en el supuesto de las viviendas, el legislador tuvo que atajar con la incorporación de la figura penal de maquinaciones para alterar el precio de las cosas.
 Actualmente el asunto es complejo porque conviven muchas y variadas normas que se traducen en variedad de litigios. Para dar un ejemplo, la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ha vuelto a implantar la obligatoriedad de notificar la subrogación, por fallecimiento del inquilino de viviendas, cuestión que había nacido con la LAU de 1956 y que el legislador de 1964 tuvo que eliminar por lo antisocial de la medida. La convivencia de la LAU de 1964 con la actual legislación, de tendencia liberal, iniciada con el Decreto Boyer de 30 de abril de 1985 que le había allanado el camino con la supresión de la prórroga forzosa (salvo que las partes pactases su aplicación).

 -Confluyen diversos intereses en el desarrollo de la ley del suelo; propiedad privada y libre competencia, medio ambientales y culturales, posibles prácticas especulativas, cambio de la filosofía de crecimiento y aplicación de criterios de sostenibilidad, competencias legislativas de las CCAA, etc. En su opinión, ¿cómo se conjugarán todos estos aspectos?
Es cierto que estamos asistiendo desde hace años al crecimiento imparable de los valores del suelo que de inmediato se trasladan al precio final del producto inmobiliario. Estabilizar y en lo menester reducir progresivamente el precio del suelo ha sido el objetivo frustrado que han venido intentando vanamente las diversas legislaciones que en materia de suelo han promulgado la administración estatal (dentro del reducido ámbito de sus competencias) y las autonómicas. La gran pregunta es qué debe hacerse. No tengo evidentemente una respuesta clara, pero tendría que venir dada por la confluencia de un conjunto de medidas, como la liberalización del suelo, manteniendo sólo la condición de no urbanizables para las superficies en las que concurrieran determinadas condiciones. Otra medida podría ser reducir las cargas que soporta el promotor vía cesiones obligatorias tanto para la financiación municipal como para equipamientos y zonas verdes; las cuales en muchos casos no materializan su destino. También se podría limitar  los créditos hipotecarios a un determinado porcentaje del valor del producto final y otras análogas.

 -¿Qué es y cómo se aplica el arbitraje en el caso de un conflicto en un arrendamiento? ¿Es favorable a este procedimiento?
El arbitraje es un procedimiento por el cual se somete una controversia a una tercera persona, habitualmente un abogado, escogido por acuerdo de los interesados y ajeno a los intereses de las partes del conflicto. Es un medio alternativo para la solución de los conflictos utilizado frecuentemente en el Derecho y no cabe duda que es una figura útil y válida. Aún así, me inclino a favor de la profesionalidad y la configuración piramidal de la Justicia española. Los abogados tenemos mentalidad propia abogado, así como los Notarios tienen la perspectiva del ejercicio de su actividad y los Jueces y Magistrados tienen su propia idiosincrasia. El abogado metido a juzgador puede dar diversas y contradictorias versiones, por lo que cabe acoger la figura del arbitraje con mucha cautela. El arbitraje puede ser aconsejable para asuntos de testamentaria, de lindes de fincas y servidumbres y para la rescisión de contratos de sociedad, representación y agencia, al permitir una maniobrabilidad y una búsqueda de datos más auténticos que, a veces, con el tecnicismo procesal de la jurisdicción civil ordinaria se pueden presentar demasiado esquematizados, pero no estimo que sea ventajoso por ejemplo para casos de arrendamientos. En este sentido, la experiencia profesional nos decanta a favor de la jurisdicción ordinaria que regula la sumariedad de determinados procedimientos, mientras que la sola intimidación y requerimiento al sometimiento de las partes a un arbitraje privado, si existe la oposición de una de las partes, dilata la tramitación que en vía ordinaria habría llegado al final.  

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más de 50 años de carrera
D. Ramón Contijoch pertenece a la promoción de Derecho de 1948 a 1953. Después de cumplir las prácticas obligatorias en las Milicias Universitarias, inició su andadura profesional el año 1954 cuando pudo entrar en el despacho del Dr. José Mª Pou Avilés, en Barcelona, y en el que ejerció durante cinco años, practicando todas las ramas del Derecho. Entre finales de 1959 y principios de 1960 montó su propio despacho, también abarcando todas las ramas del Derecho hasta que progresivamente se fue especializando en determinadas ramas, como el Derecho Civil con sus especialidades de arriendos e inmobiliario, administrativo, urbanismo, matrimonial y penal y dejando para colaboraciones muy puntuales y a través de prestigiosos despachos las especialidades de fiscal y laboral.

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La nueva regulación en materia de propiedad horizontal en Cataluña
La nueva ley de Propiedad Horizontal catalana que ha entrado en vigor el 1 de Julio ha asumido con valentía y, fruto de la experiencia de los 46 años de vigencia de la española, entre otras figuras, la propiedad horizontal compleja y la de por parcelas. Además de los 24 artículos de la Ley de Propiedad Horizontal española, se ha pasado a los 59 de la catalana. El texto fija determinados principios fundamentales para la constitución y subsistencia de la Propiedad Horizontal como son el inicio de la misma y la regulación de la reserva de los derechos de sobrelevación o subedificación. Para Ramón Contijoch, la nueva ley “comporta sustanciales diferencias en las convocatorias de las Juntas en cuanto a término y lugar, así como el cómputo de los votos de los ausentes. Y no digamos las innovaciones introducidas en la redacción del acta de las Juntas –con la obligación de redactar y leer los acuerdos adoptados en el acto de la propia Junta, los cinco días para su redacción definitiva y los diez días para su envío, con la obligatoriedad de su redacción en el idioma oficial catalán y la posibilidad de concurrencia de Notario”.

También se modifican los plazos para la impugnación de los acuerdos. Se crea la figura nueva del elemento privativo destinado a beneficio común y se persiste en la disparatada o cuando menos polémica redacción del artículo 22 de la ley española sobre la responsabilidad de la Comunidad.

Bufet Contijoch

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