Síguenos en: Facebook Twitter Linkedin Youtube GPlus

La Vanguardia

Álvaro de Diego Zambrano, Abogado, Especialista en Urbanismo. Ex profesor de Derecho Administrativo

El urbanismo hipotecado

Resulta loable que la actual Ministra de la Vivienda, a pocos meses de la publicación de la Ley del Suelo de ámbito Estatal de 28 de Mayo de 2007, se proponga una nueva ordenación jurídica del problema de la vivienda. Este tema ya está abordado por una profusión de normas de carácter autonómico, pues es precisamente la organización territorial del Estado Español en Autonomías la que determina las competencias exclusivas de éstas en materia de Urbanismo y de Vivienda, y además de forma profusa y firmemente estudiada.

Lo anterior no supone que aquel tipo de norma de difícil comprensión para un no especialista sea el principio o el continuismo de una solución a un problema que desde el antiguo régimen (y ya en el antiguo régimen) se hacía sentir, pues no hay que olvidar, dentro del bloque normativo, la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de Mayo de 1956, que supuso en aquel tiempo una sorprendente normatividad, al hablar de la función social de la propiedad y al acercar la propiedad absoluta a los límites de la seudo-socialización de dicha propiedad, convirtiéndola en un Estatuto.

El carácter estatutario del Derecho de Propiedad en un régimen no Constitucional suponía un avance inesperado que dio lugar a una profusa bibliografía, y a la gran sorpresa del mundo jurídico (y también del no jurídico). El carácter estatutario se virtió en la potestad discrecional de la Administración Pública que, al formular y aprobar los Planes de Ordenación Urbana, tenía el poder de variar las califaciones del suelo de los municipios mediante lo que se llamó, y todavía se sigue utilizando, el “ius variandi”, es decir, utilizar ese poder para variar la naturaleza jurídica de la propiedad, convirtiendo la propiedad rústica en propiedad urbanizable, en paralelo a las ampliaciones de los cascos poblacionales de las grandes ciudades, así como de las pequeñas. Ello, al final, podría producir un continuo urbano que, si en un principio dio algún resultado, a la larga rompía el Sistema Ecológico del territorio si se seguía con esa actividad frenéticamente, como efectivamente se produjo hasta el día de la fecha.

Lo cierto es que en este momento la actividad constructiva no puede paralizarse en sí misma, pues es uno de los elementos más importantes de la sistemática económica del Estado Español, y así lo debe reconocer el Gobierno. Y tanto lo reconoce que la necesidad sentida en el orden habitacional para los jóvenes y para los no tan jóvenes solamente puede paliarse mediante este otro sistema de hipotecas a 35 años; en definitiva, se vuelve al antiguo régimen: desaparece el derecho de propiedad urbana con carácter absoluto y se convierte en un Estatuto que según las circunstancias puede variar. El propietario se convierte en poseedor habitacional debilitado.

El problema se suscita cuando se enfrenta la ley constitucional del derecho a una vivienda digna con los límites que hay que imponer estatutariamente a la propiedad urbana o urbanizable, mediante el “ius variandi”. Límites que cada vez son más restrictivos, pero que en el fondo sigue latiendo el principio de la oferta y la demanda para la adquisición de suelo, atendido que el Estado no es providencial y sólo en determinadas circunstancias puede proceder a la expropiación de terrenos para la promoción de vivienda. En definitiva, aunque este tema solamente está esbozado, al que suscribe le asalta el conocimiento científico de que el sistema económico es el causante principal de esta disfunción: derecho a vivir dignamente e imposibilidad de vivir dignamente. No sabemos cuál es el límite de este sistema económico y cuál sea al que se pueda pasar en un futuro. Doctrina hay sobre este particular.