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La Razón

Carlos Alarcia, Socio de Cuatrecasas

Stop al IVA en determinadas operaciones inmobiliarias realizadas por sociedades mercantiles

El artículo 4 de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante Ley del IVA), que delimita el hecho imponible en las entregas de bienes y prestaciones de servicios, establece en su apartado primero que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional (…)”, entendiéndose, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles
 La Ley del IVA, de manera contundente, –“en todo caso”-, establece que cuando las sociedades mercantiles realizan operaciones económicas, lo hacen indefectiblemente en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional, y por tanto, cualquier operación de venta de un inmueble realizada por aquéllas, se encuentra sujeta al IVA, al margen de su consideración como exenta o no exenta.
Recientemente, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), en Resolución de fecha 28 de septiembre de 2005, ha considerado una operación de venta de un terreno realizada por una sociedad mercantil -aunque incardinada en una posible transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial- como no sujeta al IVA, y todo ello en base a que la sociedad perdió su condición de sujeto pasivo a efectos de IVA, al dejar de realizar su actividad empresarial.  
El supuesto de hecho consistía en la venta en el año 2001 de unos terrenos por una mercantil, previamente adquiridos entre los años 1989 y 1990, efectuándo-se durante los años 1991 y 1992 ciertas obras de excavación y desmonte con el objeto de construir unas naves industriales destinadas al arrendamiento, pero al no obtener las correspondientes licencias urbanísticas, no volvió a realizar ope-ración económica alguna hasta que en 2001 procedió a su venta.
 El TEAC, basándose en la interpretación que la jurisprudencia comunitaria, ha hecho del concepto de actividad económica a efectos de delimitar el ámbito de aplicación del IVA, considera que determinadas sociedades mercantiles realizan  actividades que no tiene carácter económico a efectos del IVA y que, por tanto, quedan fuera de su ámbito de aplicación.
 La Sentencia del Tribunal  de Justicia de las Comunidades Europeas de 21 marzo de 2000 (asunto Gabalfrisa), que motivó un cambio de la Ley del IVA, recogía que “el principio de neutralidad del IVA respecto de la carga fiscal de la empresa exige que los primeros gastos de inversión efectuados para las necesidades de creación de una empresa se consideren como actividades económicas, y sería contrario a dicho principio el que las referidas actividades económicas sólo empezaran en el momento en que se explotara efectivamente la empresa, es decir, cuando se produjera el ingreso sujeto al Impuesto”; pero además añadía la posibilidad, posteriormente incorporada por el legislador español, de que se exigiera que el empresario o profesional debía acreditar la concurrencia de elementos objetivos que probaran su intención de iniciar una actividad económica.
 La condición de sujeto pasivo en el IVA se adquiere cuando exista intención, confirmada por elementos objetivos, de que los bienes adquiridos se van a des-tinar al desarrollo de una actividad empresarial o profesional; se consolida la misma si la declaración de intencionalidad ha sido realizada de buena fe; y de la misma forma, se pierde cuando concurran circunstancias objetivas que indi-can que no va a desarrollarse actividad empresarial o profesional alguna.
 El TEAC concluye en el caso analizado, que dado el período de tiempo trans-currido entre la adquisición y la venta del terreno, unido a que no se llevaron a cabo las obras de promoción necesarias para edificar las naves que se iban a destinar al arrendamiento, la mercantil perdió su condición de sujeto pasivo del IVA, al dejar de realizar una actividad empresarial, por lo que la transmisión de los terrenos constituye una operación no sujeta al IVA.
 En consecuencia, la operación quedaría, por un lado, sujeta al concepto Transmisión Patrimoniales Onerosas, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; y por otro, no permitiría al transmitente deducir el IVA soportado en la adquisición de los referidos terrenos. 
Cuatrecasas, Gonçalves Pereira

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